Vogelstang Vergleichsmiete - Klaus Sauerheber und Sandra Zimmer Rechtsanwälte und Fachanwälte in Mannheim
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Seit 21.12.2016 gilt der neue Mietspiegel in Mannheim, fortgeschrieben in 2018. Er kann auf der Homepage der Stadt Mannheim eingesehen werden. Er wurde nach einer neuen Methode erstellt, was zu neuen Bewertungen der ortsüblichen Vergelichsmiete führt. Es wird mit Zu- und Abschlägen ein individueller Wert für jede Wohnung errechnet.
Wohnungen im Stadtteil und sogar im selben Haus können unterschiedliche Vergleichsmieten haben.
Im Schritt 1 ist in der Tabelle 1 der Basismietwert zu ermitteln. Dazu benötigt man die genaue Göße der Wohnung in m² auch nach der Kommastelle, denn es wird kaufmännisch auf- bzw. abgerundet. Maßgeblich ist die Flächenberechnungsverordnung. Die Tabelle beginnt bei 25 m² und endet bei 140². Es werden Werte in 1 m² Schrittenausgewiesen. Da können schon wenige cm² zu einem Unterschied führen.
Im Schritt 2 gibt es prozentuale Zu- und Abschläge auf die Basismiete nach Beschaffenheit der Wohnung. In den früheren Mietspiegeln gab es die Einordnung in Baujahresbandbreite 1961 bis 1971. In dieser Zeitspanne wurde der Grundstein für den Stadtteil Vogelstang gelegt und die allermeisten Wohnungen bezugsfertig gestellt.
Der Mietspiegel 2016 macht aber nun einen Abschlag von 6% für Baujahre von 1919 bis 1968 und sogar 9% für die Jahre 1969 bis 1977. Das große Richtfest auf der Vogelstang war im September 1968. Da waren aber noch nicht alle Wohnungen bezugsfertig. Es gab nur 3 Musterwohnungen für die 3 Hochhäuser. Die Belegung der Hochhäuser begann aber erst in 1969. Manche Vermieter geben nun das Baujahr 1968 stat 1969 an, weil dadurch der Abschlag von der Basismiete um volle 3 % Punkte geringer ist und damit für den Vermieter eine höhere ortsübliche Vergelichsmiete errechnet wird.
Weiter geht es mit Sanierungsmaßnahmen in der einzelnen Wohnung ab 2010, die zu einem Zuschlag von 5% führen können.
Im Schritt 3 geht es um die Lage. Liegen Einrichtungen der Daseinsvorsorge (Einkauf, Nahverkehr, Ärzte ..) fußläufig näher als 300 m oder mehr als 600 m. Mißt man die Entfernung per Luftlinie oder nach der Länge der Fußwege?
Im Schritt 4 sind die Wohnwertkriterien festzustellen, die in jeder Wohnung anders sein können. Gibt es z.B. im Bad eine Fußbodenheizung und eine bodengleiche Dusche, kommt ein Zuschlag von 4% auf die Basismiete hinzu.
Ist mit diesen Zu- und Abschlägen von der Basismiete die ortsübliche Miete errechnet, muss man aber weiter prüfen, ob noch andere Kriterien zu einer höheren oder niedrigeren Bewertung von bis zu 15 % (Bandbreite) ein abweichen nach oben oder unten von der ortsüblichen Vergeliechmiete rechtfertigen. Der Mietspiegel nennt Beispiele für Zu- oder Abschläge, die aber nicht abschließend gennannt sind. Es können auch dort nicht genannte Beispiele ein Abweichen rechtfertigen.
Jede Wohnung muss also ganz individuell bewertet werden. Einige Kriterien wie z.B. "hochwertiger Fußbodenbelag" sind unbestimmt.
Lassen sie sich beraten.
